Вы возглавили финансовый блок «ИНТЕКО» в период трансформации компании. Какими были Ваши первые решения?

Я пришел в компанию в августе 2018 года. На тот момент в «ИНТЕКО» уже был утвержден план работ на ближайшие несколько месяцев.

Задачей номер один было улучшить финансовое положение компании — необходимо было сформировать достаточные операционный и финансовый денежные потоки для осуществления текущей деятельности.

Ситуацию усложнял тот факт, что у компании были действующие обязательства перед дольщиками и большая долговая нагрузка, так как предыдущие собственники и менеджмент вели достаточно агрессивную политику заимствований.

Параллельно я решал менее срочные вопросы — перестраивал существующие бизнес-процессы.

Для строительного бизнеса характерно достаточно жесткое государственное регулирование, поэтому бизнес-процессы надо было не только оптимизировать, но и трансформировать с учетом основных требований государства.

На сегодня мы практически полностью перестроили систему бюджетирования, ужесточили контроль затрат и согласование платежей.

Какие проблемы Вам и Вашей команде удалось решить за год?

Компания «ИНТЕКО» когда-то была лидером строительства жилья в Московском регионе. Перед новой командой и мною, в частности, стоит задача снова сделать эту компанию одним из лидеров рынка жилой недвижимости.

За год удалось разработать и согласовать стратегию развития компании с основным акционером - банком непрофильных активов «Траст».

Она предполагает кратный рост размера портфеля - объемов застройки и основных финансовых показателей компании в ближайшие годы.

В 2019 году нам удалось перевыполнить план продаж на 15 процентов благодаря увеличению объема продаж в Москве. Покупатели проявили повышенный интерес к двум новым проектам компании: West Garden и «Вестердам».

По результатам года выручка компании достигла 18 млрд руб., а показатель EBITDA составил 1,5 млрд руб.

«ИНТЕКО» в ближайшие несколько лет планирует повысить свою акционерную стоимость. Расскажите, как планируете реализовать эту задачу?

Менеджмент компании изменил бизнес-модель. «ИНТЕКО» стала инвестиционно-девелоперской компанией.

Мы отказались от непрофильной деятельности, полностью перешли на внешний генподряд и работу с архитекторами и проектировщиками. Взаимодействие с контрагентами теперь происходит через открытые конкурсы на электронных площадках.

Чтобы улучшить финансовые показатели компании, необходимо создавать и выводить на рынок продукты высокого качества. Для этого компания перепроектировала ряд ключевых жилых комплексов.

Как результат, наш проект West Garden получил премию Urban Awards 2019 в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс бизнес-класса Москвы».

Сейчас «ИНТЕКО» реализует программу трансформации, согласно которой стоимость компании в 2023 году должна составить 33 млрд руб., чтобы в перспективе акционер имел возможность продать ее как хороший, полностью оздоровленный актив.

Какие задачи стоят перед Вашей командой в этом году?

Одна из основных стратегических целей компании — повысить капитализацию. Достичь этой цели можно, только наращивая портфель проектов. В 2020 году мы планируем запустить минимум два-три новых проекта.

По итогам года планируем увеличить выручку на 70 процентов, а показатель EBITDA должен вырасти более чем в четыре раза.

На сегодня 14 процентов строящегося жилья в России реализовывается через эскроу-счета. В «ИНТЕКО» этот показатель составляет 80 процентов. С чем связан такой разрыв?

Эскроу-счета повышают устойчивость отрасли, но требуют от компаний провести большую работу с кредитными организациями. До 1 июля 2019 года использование эскроу-счетов для застройщиков было добровольным.

«ИНТЕКО» удалось превысить средний показатель по отрасли в несколько раз, во-первых, потому, что компания готова принимать изменения в отрасли, направленные на повышение ее прозрачности и стабильности.

Во-вторых, благодаря эффективному взаимодействию с нашими партнерами — банком «Открытие» и Сбербанком.

По оценкам экспертов, использование эскроу-счетов приведет к росту кредитной нагрузки по процентам в себестоимости строительства с 6 до 31 процента. Как это отразилось на финансовых показателях компании?

Отвечая на данный вопрос, необходимо учитывать совокупность факторов.

Во-первых, продажа квартир с использованием эскроу-счетов приводит к минимизации строительных рисков для покупателей. Соответственно, застройщик получает возможность уменьшить скидку на квартиры на начальных этапах строительства.

Только этот фактор уже в определенной степени позволяет компенсировать снижение рентабельности, возникающее вследствие увеличения себестоимости.

Во-вторых, себестоимость квадратного метра уменьшилась на величину взноса в компенсационный фонд долевого строительства. Он уплачивался, если квартира продавалась на стадии строительства дома по договору долевого участия.

В-третьих, нельзя забывать и про то, что ставка по эскроу-счетам имеет плавающий характер в каждый период времени и зависит от доли кредитов, обеспеченных и не обеспеченных средствами на указанных счетах.

В нашем случае при переходе на механизм эскроу-счетов расходы выросли на 3–4 процента. Но хорошая динамика продаж новых московских проектов компенсировала этот рост.

По оценкам экспертов, при переходе на эскроу-счета до 30 процентов застройщиков уйдут с рынка. «ИНТЕКО» ощущает на себе негативные последствия изменений?

Как я уже отмечал ранее, мы одними из первых пересмотрели бизнес-модель компании, в которой в том числе учли и реализацию новых проектов в соответствии с актуальным законодательством отрасли.

На сегодня портфель компании составляет около 1,5 млн кв. м. Порядка 80 процентов финансируются с использованием механизмов эскроу-счетов.

Бизнес-модель мы пересмотрели до вступления в силу поправок к Федеральному закону №  214‑ФЗ, поэтому изменения не стали для нас неожиданностью, и мы смогли достаточно спокойно к ним подготовиться.

Привлекать проектное финансирование стало тяжелее?

Нет, на сегодня лимит «ИНТЕКО» по проектному финансированию составляет более 50 млрд руб. Из них около 40 млрд руб. предоставлены в рамках работы по эскроу-счетам.

Мы сотрудничаем с крупнейшими кредитными организациями. В Москве наш ключевой партнер - банк «Открытие», в Ростове-на-Дону - Сбербанк.

Достаточные лимиты по проектному финансированию позволяют нам сдавать объекты точно в срок и обеспечивать высокое качество продукта.

По результатам оценки девелоперов, проведенной Forbes, «ИНТЕКО» вошло в топ-20 надежных российских застройщиков. Как компании в период трансформации удалось удержать лидерские позиции?

Новый менеджмент компании с первого дня приступил к капитальной перестройке компании изнутри. Мы отказались от непрофильных подразделений, и за последние полтора года штат сократился почти на четверть.

В части управления разработали и внедрили регламент девелоперской деятельности, в котором детально прописали все внутренние процессы компании.

Приоритет «ИНтЕКО» — создавать не просто квадратные метры, а по-настоящему качественный продукт и действительно комфортную среду обитания. Результаты продаж наших проектов это доказывают.

В рамках реализации разработанной стратегии компания постоянно наращивает портфель проектов. Так, в прошлом году мы приобрели новый знаковый проект, который находится в историческом центре города в 100 метрах от Красной площади и Кремля.